Se lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est choisir une solution d’investissement immobilier qui peut être très rentable. Que vous cherchiez à générer des revenus locatifs, à optimiser votre fiscalité, ou à vous constituer un patrimoine immobilier, c’est un statut doté de nombreux avantages. Mais avant de vous lancer tête baissée, je vous conseille d’en comprendre tous les enjeux, notamment en ce qui concerne les régimes fiscaux, les conditions d’éligibilité, les avantages et inconvénients, ou encore la déclaration de cette activité.
Je vous propose qu’on fasse le point ensemble à travers ce petit guide détaillé et accessible. Vous y découvrirez entre autres comment bénéficier pleinement du statut LMNP, éviter les erreurs classiques et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. C’est parti !
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Pour faire simple, le statut LMNP concerne les particuliers qui mettent un logement meublé en location, sans pour autant être considérés comme des professionnels. Il s’applique par exemple à un investissement immobilier neuf ou ancien, à condition de respecter certains critères.
Vous vous en doutez sûrement, plusieurs critères doivent être réunis pour être éligible au LMNP. Ici, ils sont au nombre de deux :
- les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- les recettes locatives doivent représenter moins de 50 % des revenus annuels.
De plus, le logement doit répondre aux critères de décence fixés par la réglementation et être meublé d’un équipement minimum (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.).
Comment déclarer son activité de loueur en LMNP ?
Dès que vous commencez à louer un logement meublé, vous avez l’obligation d’effectuer plusieurs démarches administratives. Après tout, rien n’est jamais simple en France !
Pour commencer, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l’immatriculation d’une LMNP doit se faire sur le guichet unique de l’INPI. Une fois cette déclaration réalisée, vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs.
Par la suite, vos recettes locatives doivent être déclarées chaque année via le formulaire 2042-C PRO. À ce titre, vous avez à choisir entre deux régimes d’imposition :
- le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
- le régime réel, qui permet de déduire un grand nombre de charges et d’amortir votre bien.
Les avantages et inconvénients du statut LMNP
Depuis tout à l’heure, je vous parle des avantages du statut LMNP. Mais quels sont-ils exactement ? Je peux vous les résumer en quatre points :
- une fiscalité avantageuse, avec possibilité d’un abattement forfaitaire ou de déduction des charges ;
- un investissement flexible, car il n’y a pas d’engagement de durée comme en loi Pinel ;
- l’amortissement possible de l’achat immobilier et du mobilier ;
- une revente plus simple, puisque pas de contraintes de plafonds de loyers ou de locataires éligibles.
Évidemment, vous vous doutez bien que s’il y a des avantages, il y a aussi des inconvénients. Par exemple, il n’y a pas d’exonération d’impôt sur le revenu (seulement sur la base imposable des recettes locatives). De même, la gestion comptable est plus complexe et nécessite souvent un expert-comptable. Enfin, il y a une forte concurrence, en particulier dans les grandes villes et les zones touristiques.
Quel régime fiscal choisir pour sa LMNP ?
Le statut LMNP n’implique que deux possibilités en matière de régime d’imposition.
Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme). Grâce au régime micro-BIC, vous profitez d’une belle simplicité administrative, vous n’avez pas besoin de comptabilité détaillée, et vous bénéficiez d’un abattement (mais d’aucune déduction des charges).
Par contre, si vous dépassez le seuil de 77 700 €, ou si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, c’est le régime réel qu’il faut privilégier. Ce dernier vous permet en effet de déduire presque toutes vos charges et d’amortir sérieusement votre bien. Parmi les déductions possibles, je pense par exemple :
- aux intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
- aux travaux d’entretien et de rénovation ;
- aux charges de copropriété ;
- à la taxe foncière ;
- aux honoraires d’agence ;
- aux frais d’expert-comptable ;
- etc.
Attention, bien qu’il offre une optimisation fiscale beaucoup plus intéressante, le régime réel implique une gestion comptable éminemment plus complexe.
LMNP ou LMP : quelle différence ?
Notez que si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET si elles représentent plus de 50 % de vos revenus, vous basculez automatiquement en loueur de meublé professionnel (LMP).
Or, les différences entre les statuts LMNP et LMP ne sont pas négligeables. Vous pouvez vous en apercevoir au premier coup d’œil dans ce tableau :
| Critères | LMNP | LMP |
| Revenus locatifs | < 23 000 € ou < 50 % des revenus | > 23 000 € et > 50 % des revenus |
| Imposition | Micro-BIC ou réel | Réel obligatoire |
| Charges déductibles | Oui (au régime réel) | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des professionnels |
Néanmoins, le statut LMP peut s’avérer avantageux pour tous ceux qui souhaitent déduire davantage de charges et ne pas payer d’impôt sur la plus-value en cas de revente (sous conditions).
Comment réduire l’imposition en LMNP ?
Même s’il est impossible d’éviter totalement l’impôt, certaines stratégies peuvent vous permettre de minimiser son montant.
D’une part, il est préférable de choisir le bon régime fiscal. Privilégiez notamment le régime réel si vous avez beaucoup de charges à déduire.
D’autre part, amortissez votre bien. Mais qu’est-ce que l’amortissement ? Cela signifie tout simplement que vous pouvez étaler votre base imposable sur plusieurs années.
Et puis, pensez à optimiser vos charges et à déduire toutes les dépenses autorisées.
Dernier point non négligeable, mais qui peut potentiellement vous aider, louer en meublé de tourisme classé vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 71 %.
Ce que je vous invite à retenir, c’est que le statut LMNP est l’un des dispositifs les plus avantageux pour investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Entre le régime micro-BIC et le régime réel, chaque choix est stratégique pour vous permettre d’optimiser vos revenus et de minimiser votre imposition. Néanmoins, si vous envisagez de vous lancer, prenez bien le temps d’analyser votre projet immobilier, d’anticiper votre comptabilité et d’évaluer la rentabilité du bien sur le long terme. Parce qu’après tout, peu importe le projet, le secret de la réussite réside dans une bonne préparation !
