La cession de droit au bail donne la possibilité aux entrepreneurs de transférer l’usage de leur local commercial à un autre entrepreneur. Mais en quoi cela consiste-t-il exactement ? Quelles sont les conséquences pour le propriétaire, l’ancien locataire et le nouveau locataire ? Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de bail ? Et surtout, comment procéder pour ne pas être en irrégularité ? Après tout, comme dans d’autres cas de ventes ou cessions, la publication d’une annonce légale est là aussi nécessaire. En bref, vous vous posez sans doute beaucoup de questions. Alors, essayons d’y répondre pour vous permettre d’y voir plus clair.
La cession de droit au bail, c’est quoi ?
Pour faire simple, la cession de droit au bail est un contrat par lequel un locataire (le cédant) transfert à une autre personne ou entreprise (le cessionnaire) le droit d’occuper un local commercial. En d’autres termes, vous passez les clés des murs de votre boutique à quelqu’un d’autre, en lui transmettant aussi les droits et obligations liés au bail.
Le nouveau locataire (cessionnaire) prend donc la place de l’ancien locataire (cédant) pour la durée restante du bail. Il doit ainsi payer le loyer et respecter toutes les clauses du contrat initial. Évidemment, le propriétaire (ou bailleur) reste le même. Seul le locataire change.
Attention néanmoins, car la cession de droit au bail n’est pas toujours un long fleuve tranquille ! En effet, un contrat peut contenir des clauses spécifiques à ce sujet. Certains propriétaires exigent par exemple leur accord pour autoriser la cession, là où d’autres peuvent imposer des conditions, comme une clause d’agrément.
Bon à savoir : Si vous vendez votre fonds de commerce, la cession de droit au bail est automatiquement incluse. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer. Après tout, difficile de continuer une activité sans local ! C’est plutôt logique.
Pour les jeunes entrepreneurs, la cession de droit au bail peut être une belle opportunité. Effectivement, en procédant ainsi, il est possible de reprendre un local déjà aménagé, parfois avec du matériel, et de profiter d’un emplacement de choix sans avoir à trop se ruiner.
Quelles sont les conséquences d’une cession de droit au bail ?
Vous vous en doutez, une cession de droit au bail a des conséquences aussi bien pour le propriétaire, dans une moindre mesure, que pour les locataires.
De son côté, le bailleur n’est pas le plus impacté. Seul changement au programme : un nouveau locataire. Mais il doit malgré tout rester vigilant, puisqu’en cas de cession irrégulière, il peut exiger la résiliation du bail ou son non-renouvellement.
Bon à savoir : Le propriétaire bénéficie souvent d’un droit de préemption. Cela lui permet de proposer une somme égale ou supérieure lorsque le cédant et le cessionnaire s’accordent sur un prix (notamment dans le cas de la vente d’un fonds de commerce), afin de récupérer le bail commercial et l’activité liée.
Du côté du cédant, il faut savoir que celui-ci ne se débarrasse pas pour autant de toutes ses obligations. En effet, une clause de solidarité le lie généralement au cessionnaire pendant une durée maximum de 3 ans. Concrètement, si le nouveau locataire ne paye pas le loyer, le bailleur peut se retourner contre le cédant (ou l’ancien locataire). À ce titre, le propriétaire est tenu de l’informer dès le premier loyer impayé.
Quant au cessionnaire, en tant que nouveau locataire, il doit reprendre le contrat tel quel. Durée, conditions de renouvellement, montant du loyer, etc., tout reste identique. À noter que le loyer ne peut être augmenté que lors de la révision triennale. De même, il est préférable de qu’il fasse un état des lieux avec le bailleur, pour s’éviter toute surprise. Après tout, l’ancien locataire peut avoir modifié les locaux sans autorisation.
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession de droit au bail ?
Contrairement à certaines idées reçues, le propriétaire (ou bailleur) a parfois son mot à dire dans cette opération. Tout dépend du contrat de bail qui a été signé et des clauses spécifiques qu’il contient en ce qui concerne la cession. De manière générale, il y a 4 principaux scénarios possibles.
La clause d’interdiction de cession du bail seul
Eh oui ! Vous avez bien lu. Votre contrat peut interdire toute cession de droit au bail, lorsque celle-ci n’est pas justifiée par d’autres motifs. Dans ce cas de figure, cela signifie donc que le propriétaire ne peut pas empêcher la cession en cas de vente conjointe du fonds de commerce. Comme nous l’avons vu précédemment, cette exception est logique, puisque le repreneur doit pouvoir continuer l’activité dans les mêmes locaux.
La clause d’agrément
Vous ne le savez peut-être pas, mais la clause d’agrément est la plus courante. Celle-ci oblige le locataire à obtenir l’accord du propriétaire avant toute cession du bail. De cette façon, le bailleur a la possibilité d’accepter ou de refuser le candidat proposé comme cessionnaire. Signalons que cette autorisation doit généralement être communiquée par écrit.
La clause de garantie solidaire
Attention, la clause de garantie solidaire est celle qui concerne le cédant même après la cession ! En effet, elle engage l’ancien locataire solidairement avec le nouveau locataire pour le paiement des loyers et l’exécution du bail. Par conséquent, si le repreneur ne paye pas, le propriétaire peut se retourner contre le locataire précédent pendant une durée maximum de 3 ans après la cession. De son côté, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans un délai d’un mois.
La clause d’appel à concourir
Moins contraignante que la clause précédente, la clause d’appel à concourir oblige simplement le propriétaire à être présent lors de la cession. Il est informé de l’identité du repreneur, mais n’a pas à donner son autorisation.
En d’autres termes, si vous souhaitez céder votre bail, commencez par relire attentivement votre contrat pour identifier les clauses qui s’appliquent. Si une clause d’agrément est présente, préparez un dossier solide sur votre repreneur pour convaincre le propriétaire. En cas de clause de garantie solidaire, assurez-vous de la fiabilité (et de la solvabilité) du cessionnaire choisi. Cela vous évitera de mauvaises surprises. Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial pour vous guider dans les démarches.
Formalités et annonce légale pour une cession de droit au bail
Vous envisagez de céder ou reprendre un bail commercial ? Gardez à l’esprit que cette opération implique plusieurs formalités importantes, dont la publication d’une annonce légale. Voici ce que vous devez savoir.
L’acte de cession de bail
Tout d’abord, la cession d’un bail commercial nécessite la rédaction d’un contrat écrit ou d’un acte notarié. C’est en effet ce document qui officialise le transfert du bail entre le cédant (ancien locataire) et le cessionnaire (nouveau locataire). À ce stade, si vous êtes le cessionnaire, n’oubliez pas de convenir d’un état des lieux avec le propriétaire pour éviter tout litige futur.
L’information au bailleur
Autre étape cruciale, si ce n’est pas déjà fait lors de la phase précédente : l’information au bailleur. Effectivement, la cession doit lui être notifiée par acte de commissaire de justice, en précisant l’identité du cessionnaire, ses coordonnées et la date de cession. Cela permet au bailleur de régler les formalités inhérentes au transfert du paiement du loyer.
La publication de l’annonce légale de cession de droit au bail
Parlons maintenant de l’annonce légale, obligatoire, puisqu’elle informe les tiers, à l’instar des créanciers ou de toute personne intéressée, de la cession en cours. Il convient ainsi de choisir un journal d’annonces légales (JAL) habilité dans le département au sein duquel se trouve le local commercial. Par exemple, si celui-ci est à Paris, vous devez vous assurer que le journal bénéficie d’une habilitation par arrêté préfectoral pour la région Île-de-France. À noter qu’il peut aussi s’agir d’un service de presse en ligne (SPEL), comme la Centrale d’Annonces Légales.
Côté rédaction, l’annonce doit contenir un certain nombre d’informations, parmi lesquelles :
- l’identité du cédant ;
- l’identité du cessionnaire ;
- la date de cession ;
- le prix de la cession (facultatif) ;
- l’adresse du local concerné ;
- toute clause particulière à la cession.
L’attestation de publication reçue en retour doit être conservée précieusement, puisqu’elle sera utile pour la suite des formalités, notamment l’enregistrement de la cession. Sachez d’ailleurs que chez la Centrale d’Annonces Légales, vous recevez ce document immédiatement après votre commande.
Sachez enfin que les annonces légales de cession de droit au bail ne sont pas soumises à la tarification forfaitaire. Leurs prix sont donc calculés au caractère. Par conséquent, plus votre annonce sera longue, plus elle sera coûteuse. En règle générale, le tarif de publication varie entre 0,179 et 0,232 €/caractère, tout dépend de votre département.
L’enregistrement de l’acte de cession
Une fois fait, il reste à procéder à l’enregistrement de l’acte de cession auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent, et ce, dans un délai d’un mois. Notons que les droits d’enregistrement varient selon le montant de la cession. Ils peuvent aller de 0 à 5 % du prix de vente.
Vous êtes maintenant incollable sur la cession de droit au bail et ses formalités, à commencer par la publication de l’annonce légale. Néanmoins, si des zones d’ombres subsistent, en particulier sur les formalités de publicité, vous pouvez contacter les experts de la Centrale d’Annonces Légales. Ces derniers se feront un plaisir de vous accompagner tout au long de vos démarches.
